Czy przedsiębiorca tj. użytkownik wieczysty gruntu komercyjnego - zabudowanego na cele przemysłowe, magazynowe czy usługowe może uzyskać prawo własności gruntu?

Pytanie:

Dzień dobry, Proszę o przybliżenie zmian ustawowych w zakresie możliwości zakupienia gruntu użytkowanego wieczyście również przez przedsiębiorcę.

---

Odpowiedź:

W dniu 31 sierpnia 2023 roku weszła w życie ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463) Wprowadzone tą ustawą zmiany do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, to kolejny etap w stopniowym wygaszaniu prawa użytkowania wieczystego w polskim porządku prawnym, po eliminacji użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Reforma przewiduje, że prawo żądania sprzedaży nieruchomości będą mieli także użytkownicy gruntów komercyjnych oraz przedsiębiorcy tj. nowe przepisy będą miały zastosowanie przede wszystkim dla gruntów zabudowanych na cele usługowe, magazynowe czy przemysłowe.

            Istotnym jest, że nowelizacja ustawy przewiduje uwłaszczenie na wniosek, a nie z mocy prawa, jak to było w przypadku gruntów mieszkalnych. Zgodnie z nowelizowanym przepisem art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ww. ustawy zmieniającej tj. w terminie 12 miesięcy od dnia 31 sierpnia 2023 roku może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

            Co istotne, jeśli użytkownik wieczysty złoży wniosek w terminie, organy publiczne nie będą mogły odmówić mu sprzedaży gruntu.

Żądanie sprzedaży nie będzie przysługiwało użytkownikowi wieczystemu w odniesieniu do:

- nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.,

- nieruchomości, wobec której użytkownik wieczysty nie wykonał określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste zobowiązania,

- nieruchomości wykorzystywanej na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego,

- nieruchomości położonej na terenie portów i przystani morskich,

- nieruchomości gruntowej niezabudowanej

- nieruchomości, wobec której toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie jej w użytkowanie wieczyste.

Ustalanie ceny sprzedawanej w wyniku zgłoszonego roszczenia nieruchomości gruntowej.
            W przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa przy jednorazowej płatności cena gruntu będzie wynosiła 20-krotność (a w przypadku płatności na raty – 25-krotność) kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Przewidziano bonifikatę w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej osobom, w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub przed ukończeniem szesnastego roku życia lub ich opiekunom prawnym czy przedstawicielom ustawowym, a także członkom rodzin wielodzietnych.

            Jeśli chodzi o nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego cena gruntu zostanie ustalona w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Organy jednostek samorządu terytorialnego mogą podjąć uchwały ustalające zasady udzielania bonifikat, uwzględniając między innymi realizację przez użytkownika celów publicznych, długość okresu trwania użytkowania wieczystego oraz terminowość opłat i realizacji celu użytkowania ustalonego w umowie.

Pomoc de minimis

            Co do zasady, przepisy epizodyczne dotyczące realizacji roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego będą stosowane z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. A te odnoszą się do przypadku, gdy nabywcą nieruchomości jest przedsiębiorca.

            Różnica pomiędzy ceną nabycia a wartością nieruchomości stanowi pomoc publiczną. Jednakże, pamiętać należy, że dopuszczalna wysokość pomocy publicznej w okresie trzech lat nie może być wyższa niż 200 tys. euro. Jeśli przekroczy ona tę kwotę, nadwyżka będzie musiała zostać pokryta przez użytkownika wieczystego. Zatem realna kwota do zapłaty przekroczy w takich wypadkach 60 proc. wartości nieruchomości.

 Co za tym idzie, w przypadku przedsiębiorców, którzy mają wykorzystany w całości limit pomocy lub też gdy wartość udzielonej pomocy przekroczy dostępny limit, cena zakupu nieruchomości może okazać się wysoka.

W razie dalszych pytań pozostajemy do dyspozycji.